空き家を買取業者に売却する場合のメリット・デメリットについてまとめました。
【メリット】
➀早く売却できる：業者の購入判断基準は、利益を出せる金額で買えるか、なので決断も早いです。
②消費者に売れる金額と同じ金額で売れる場合がある：買取業者は、消費者がするよりも安くグレードの良いリフォームをすることができるため、再販売価格と仕入れ価格を高く設定することができます。
③瑕疵担保責任が免責となる：物件売却後も責任を負う必要がある「瑕疵担保責任」を免れることができます。
④ローンによる白紙解約の心配がない：買取業者は事業計画内で金融機関から融資を受けられるので、ローンが出ないということは無いため、ローンによる白紙解約ということもありません。
⑤未公開で売却することができる：買取業者に売却する場合は、広告等を行わず売却することができます。
⑥残置物の処分を併せてお願いできる：自分で残置物の処分をすることが面倒、時間がないという方は、残置物の処分をお願いすることもできます。
⑦引渡時期を調整しやすい：購入先物件の都合で引渡し時期を調整しなければならないという時も、消費者と違って融通が効きやすいです。
⑧手付金の金額について相談に応じてくれる場合が多い：消費者に売却する場合には、手付金の額は消費者が用意できる金額ということになりますが、買取業者は希望の金額を用意してくれることが多いです。
⑨売却事情を気にしない：なぜ売却するのか詮索されずに済みます。
⑩心理的瑕疵があっても売却できる：例えば事件事故等が原因で売却する場合でも、金額さえ折り合えば売却することができます。
⑪室内をきれいにしなくても売却できる：買取業者が内見する場合には室内を片付けたりする必要はありません。場合によっては室内を確認せずに売却することも可能です。
⑫他の物件とトータルで検討してもらえる場合がある：自分だけの物件では良い条件がつかなくても（依頼している不動産仲介会社が別で紹介している）他の購入物件と併せて検討してくれることで、良い条件を出してもらえる場合があります。
【デメリット】
①売却金額が安くなりがち：買取業者の利益分が上乗せされるため、どうしても売却金額は低くなりがちです。
②長期の引渡時期に応じてくれない場合がある：半年後等の引渡しだと相場が変わってしまう恐れもあるため難しいです。
③買取金額にばらつきがある：買取業者によっては得意・不得意な条件があるため、買取業者によっては良い金額を出してくれない場合もあります。
④他の物件に左右される：他で安く売っている物件や売れ残っている物件があると再販売価格が安く設定されるため売却金額も安くなります。
空き家を買い取ってリフォーム再販している会社のランキングをまとめました。
空き家を買取で高く売却するための４つの方法をまとめました。
➀そのまま戸建てとして売却できる場合
【メリット】
使用できる部分を活かしてくれる買取会社であれば、リフォームにかける費用が安くなるのでその分高く買い取ってもらえる
【デメリット】
現在主流の間取りではない場合、売却に時間がかかってしまうため買取金額が安くなってしまう
➁そのままでは戸建てとして使用することは難しいが、スケルトンリフォームして売却する場合
【メリット】
・建物解体費用や造成費用が不要で、建物を有効活用できるので土地として売却するよりも高く買い取ってもらえる場合がある
【デメリット】
・いくらリフォームしても建物の築年数は変わらないため、買取金額は近隣の新築戸建ての相場との比較で決まる
➂戸建てとして使用することは難しいため、古家付きの土地として売却する場合
【メリット】
・買取会社は安く建物を新築できるので、新築戸建てとして再販売できる金額の逆算で買取金額を出してもらえる。結果として一般人に購入してもらうより適切な金額になることが多い
・土地が小さい場合、総額も小さくなるため、相対的に土地の値段が高くなる
【デメリット】
・土地が大きい場合、総額が大きくなってしまうため、相対的に土地の金額が安くなってしまう
➃空き家を解体して更地にして売却する方法
【メリット】
・解体費用を取得費として計算できるため、譲渡税が課税される土地の売却の場合に税制上有利
・新設された税制の優遇措置により、譲渡税の3,000万円の特別控除が使える場合がある
【デメリット】
・解体費用自体は買取会社が行ったほうが安い
【不動産譲渡税とは】
不動産を売却するときの税金で、所得税の一種です。不動産を売却した年の翌年２月の確定申告時に申告して支払います。所得税ですが、課税の計算方法が異なるため、配偶者の扶養控除や給与所得の源泉徴収の計算には影響しません。
【どのような場合に譲渡税がかかるのか】
不動産を売却する場合、購入した時の値段より高い金額で売れると、差額について譲渡税が課税されてしまいます。購入金額が不明な場合は、売却金額の5％が購入金額とみなされます。
例：昭和50年に購入した土地が3,000万円で売却できたが、購入金額を証明するものが残っていない→購入金額が150万円とみなされ、2850万円が譲渡益として課税される(売却経費を控除することができます)。
【居住用財産の特別控除について】
本来であれば不動産譲渡税が課税されてしまう不動産の売却でも、居住用財産(マイホーム)であれば3,000万円までの譲渡益について課税が免除されます。※建物が共有の場合、建物の持分に応じた比率でそれぞれ居住用財産の特別控除が使えます。
例➀：土地が夫名義、建物が妻３分の１、夫３分の２名義の戸建てが6,000万円で売却できた。→妻は2,000万円の特別控除、夫は3,000万円の特別控除が使える
例➁：土地が妻と夫の共有名義、建物は夫名義の戸建てが6,000万円で売却できた。
→夫のみ3,000万円の特別控除が使える
例➂：土地が夫名義、建物が妻名義の戸建てが6,000万円で売却できた。
→妻のみ3,000万円の特別控除が使える
【空き家の売却】
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
➀：その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
➁：家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
相続不動産の売却→相続不動産を売却する場合には、居住用財産の特別控除が使えないため、相続が生じる前に不動産を売却するのと相続後に不動産を売却するのでは課税金額が大きく異なってしまいます。※平成２８年度税制改正法案が成立し、一定の条件を満たせば空き家売却時の譲渡所得特別控除が使えるようになりました。
【相続税と不動産譲渡税の違い】
税金は、金銭の移転が生じる状況に担税力があるものとして課されるものです。相続税は相続という金銭の移転に担税力を見出し、不動産譲渡税は不動産を売却するという行為に担税力を見出している税金です。相続という事象と不動産売却という行為は全く別ものなので、そこに担税力がある以上それぞれに課税されます。
【査定の依頼方法】
誰も住んでいない空き家を売却したいという場合、まずは不動産業者に査定を依頼して保有している資産の価値を知ることが大切です。適正な価格を知り、高い価格で売却するためにも、複数の不動産業者へ査定を依頼すると良いでしょう。
どの不動産業者が良いか分からない、手間を省きたいという方は、インターネットから一括売却査定サイトを利用すると便利です。所在地や間取りなどの物件情報と連絡先を入力するだけで複数の不動産業者が無料で査定を行ってくれます。
価格だけでなく、実績や知識の豊富さ、相談のしやすさなども吟味して、信頼できる不動産業者に仲介を依頼しましょう。
【戸建てとして売るか、土地として売るか】
空き家を売却する際に多くの方が悩むのが、空き家を残したまま売るか、解体して更地にして売るかということです。戸建として売却する場合は、物件の買い主がリフォームや解体費用を全て負担するため、売り主側の手間や費用を抑えることができます。しかし、その分、物件の売却価格は低くなる傾向にあり、なかなか買い手がつかない場合もあります。
一方、解体して更地にして売却する場合は、古家付土地よりも高値で早く売却できる可能性が大きくなります。しかし、解体にかかる時間や費用は全て自分で負担しなければならないというリスクも負わなければなりません。まずは中古住宅付きで売りに出し、なかなか買い手が見つからなければ解体を検討するのも一つの手です。
【空き家売却の流れ】
不動産業者が決定したら、近隣の相場や不動産業者の査定書やアドバイスを元に空き家の売却価格を決めましょう。その後、不動産業者が物件概要書を作成し、販売活動に入ります。
購入希望者が現れたら物件立ち合いや相談、価格交渉が行われます。購入希望者の要望も踏まえながら、慎重に対応しましょう。双方ともに承諾したら売買成立です。売買契約書の締結や資金決済と同時に売り主から買い主への所有権移転登記が行われます。
【不動産売却にかかる費用】
不動産業者が仲介を行って空き家を売却した場合には、成功報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。売却価格が200万円の場合は売却価格の5％、200万円超400万円以下の場合は売却価格の4%+2万円、400万円を超える場合は売却価格の3％+6万円を限度額として支払います。
また、空き家を売却して利益が出た場合、譲渡益に対して住民税や所得税がかかります。その他にも所有権移転登記費用や住宅ローンの抵当が残っている場合の抵当権抹消費用、売買契約書に貼付する印紙代などの諸費用が必要です。
【不用品回収業者に不用品処分や買取を依頼した場合の費用】
空き家に家財などの不用品が残っている場合は売却前に処分しなければなりません。全ての不用品を不用品回収業者に処分してもらうという方法もありますが、まだ家具や家電などで使えそうなものを買取依頼すれば、残りの不用品の処分費用を安く抑えることができます。
例えば、2tトラック2台で12万円かかる処分費用を、買取も併用した場合にはベッド3千円、家電一式4000円、ソファ1000円で買取、2tトラック1台8万円に抑えることもできます。
