【不動産譲渡税とは】
不動産を売却するときの税金で、所得税の一種です。不動産を売却した年の翌年２月の確定申告時に申告して支払います。所得税ですが、課税の計算方法が異なるため、配偶者の扶養控除や給与所得の源泉徴収の計算には影響しません。
【どのような場合に譲渡税がかかるのか】
不動産を売却する場合、購入した時の値段より高い金額で売れると、差額について譲渡税が課税されてしまいます。購入金額が不明な場合は、売却金額の5％が購入金額とみなされます。
例：昭和50年に購入した土地が3,000万円で売却できたが、購入金額を証明するものが残っていない→購入金額が150万円とみなされ、2850万円が譲渡益として課税される(売却経費を控除することができます)。
【居住用財産の特別控除について】
本来であれば不動産譲渡税が課税されてしまう不動産の売却でも、居住用財産(マイホーム)であれば3,000万円までの譲渡益について課税が免除されます。※建物が共有の場合、建物の持分に応じた比率でそれぞれ居住用財産の特別控除が使えます。
例➀：土地が夫名義、建物が妻３分の１、夫３分の２名義の戸建てが6,000万円で売却できた。→妻は2,000万円の特別控除、夫は3,000万円の特別控除が使える
例➁：土地が妻と夫の共有名義、建物は夫名義の戸建てが6,000万円で売却できた。
→夫のみ3,000万円の特別控除が使える
例➂：土地が夫名義、建物が妻名義の戸建てが6,000万円で売却できた。
→妻のみ3,000万円の特別控除が使える
【空き家の売却】
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
➀：その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
➁：家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
相続不動産の売却→相続不動産を売却する場合には、居住用財産の特別控除が使えないため、相続が生じる前に不動産を売却するのと相続後に不動産を売却するのでは課税金額が大きく異なってしまいます。※平成２８年度税制改正法案が成立し、一定の条件を満たせば空き家売却時の譲渡所得特別控除が使えるようになりました。
【相続税と不動産譲渡税の違い】
税金は、金銭の移転が生じる状況に担税力があるものとして課されるものです。相続税は相続という金銭の移転に担税力を見出し、不動産譲渡税は不動産を売却するという行為に担税力を見出している税金です。相続という事象と不動産売却という行為は全く別ものなので、そこに担税力がある以上それぞれに課税されます。
